Brug af virksomhedsordningen på udlejningsaktiver
Med et kryds på selvangivelsen kan du tilvælge virksomhedsordningen. Tilvalget medfører en række krav og konsekvenser. Artiklen behandler dem ikke yderligere. Du vælger frivilligt og aktivt ordningen hvert år, og dit valg gælder kun dig.
Du og din ægtefælle har hver jeres virksomhedsordning.
Et af de vigtige krav i virksomhedsskatteloven er, at du lader ordningen omfatte alle dine erhvervsmæssige aktiver. Du må samtidig ikke lade ikke-erhvervsmæssige aktiver indgå i ordningen.
Det betyder, at du fx ikke må lade privat anvendte aktiver – bortset fra fri bil – indgå i ordningen. Omvendt kan du lade udlejning af en beboelsesejendom indgå i virksomhedsordningen, hvis du ikke selv bor i eller bruger ejendommen. Faktisk skal du lade ejendommen indgå, hvis du allerede anvender ordningen.
Loven er gennem årene kun blevet ændret få gange.
En af ændringerne omfatter skærpede regler for fast ejendom, som du udlejer til dine nærtstående. På trods af de skærpede regler, som gælder fra og med indkomståret 2021, kan eller skal ejendommen stadig indgå i ordningen. De skærpede regler reducerer dog i praksis rentefordelen ved at bruge virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen eller fjerner den helt.
Kredsen af nærtstående og konsekvenserne
Kredsen af nærtstående omfatter børn og børnebørn samt disses ægtefæller, forældre og bedsteforældre samt disses ægtefæller. Begrebet børn omfatter også adopterede børn.
Stiller du en fast ejendom til rådighed som bolig for flere personer, og er kun én af dem nærtstående, rammer skærpelsen kun den nærtståendes andel af boligen. Det gælder fx, når et barn og barnets samlever bor i ejendommen. Bemærk, at du og lejerne skal have et reelt lejeforhold.
Når du udlejer til nærtstående, skal du beregne en såkaldt rentekorrektion.
Du lægger rentekorrektionsbeløbet til din personlige indkomst og trækker det fra din kapitalindkomst. Du beregner beløbet på baggrund af den forholdsmæssige andel af gælden, som efter en særlig beregning vedrører ”forældrekøbsboligen”.
Du opgør andelen ud fra, hvor stor en del den udlejede ejendom udgør af de samlede aktiver i virksomhedsordningen. Først beregner du rentekorrektionen på baggrund af virksomhedens samlede nettorenteudgifter. Herefter opgør du, hvor stor en forholdsmæssig andel udlejningsejendommens anskaffelsessum udgør af virksomhedens samlede aktiver.
Du skal dog ikke altid beregne rentekorrektion, selvom du opfylder de objektive regler. Hvis kapitalafkastgrundlaget fx er positivt både 1.1. og 31.12 eller udgør 0 kr., er rentekorrektionen 0 kr. Rentekorrektionen må heller ikke overstige virksomhedens samlede nettofinansieringsudgifter.
Sådan kan du beregne en rentekorrektion for 2025
| Beskrivelse | |
|---|---|
| Ejendommens anskaffelsessum | 3 mio. kr. |
| Samlede aktiver i virksomhedsordningen | 20 mio. kr. |
| Ejendommens andel af de samlede aktiver | 15% |
| Samlet gæld i virksomhedsordningen | 10 mio. kr. |
| Gældsandel til beregning af rentekorrektion | 1,5 mio. kr. |
| Rentekorrektionssats for 2025 | 5% |
| Beregnet rentekorrektion – 5% af | 75.000 kr. |
Herefter reducerer du rentekorrektionen på 75.000 kr. til den andel af virksomhedens faktiske nettorenteudgifter, som vedrører ejendommen.
Hvis en nærtstående flytter ind i ejendommen midt på året, og virksomhedsordningen i øvrigt omfatter anden erhvervsmæssig aktivitet, skal du kun beregne rentekorrektionen på gældsandelen ultimo indkomståret.
Du skal beregne rentekorrektion for hele året, uanset hvor lang lejeperioden er. Du skal derfor ikke foretage en forholdsmæssig opgørelse, når perioden er kortere end ét år. Hvis den nærtstående flytter ind i ejendommen midt på året og ud igen inden indkomstårets udløb, skal du ikke beregne rentekorrektion det år.
Kilde: Facit, juli 2026
