En længe frygtet lovændring er nu en realitet. Mange frygtede, at virksomhedsordningen (VSO) ikke længere kunne anvendes på de såkaldte forældrekøbslejligheder. Men sådan blev det ikke.
VSO kan fortsat anvendes, men der skal foretages en rentekorrektion for derved at fjerne den højere fradragsværdi af renteudgifter, der opnås i VSO, sammenlignet med renteudgifter i privat regi. Med dagens renteniveau synes lovændringen beskeden.
Hvilke ejendomme er omfattet?
Lovændringen omfatter fast ejendom, der udlejes / stilles til rådighed som bolig for ejerens eller ægtefællens:
- forældre
- bedsteforældre
- børn
- børnebørn samt disses ægtefæller
I det følgende anvendes samlebetegnelsen forældrekøbsejendom.
Forældrekøbsejendomme, der anvendes erhvervsmæssigt, er ikke omfattet af det nye regelsæt, idet lovændringen alene gælder ejendomme, der anvendes til boligformål.
Hvorledes begrænses fradragsværdien af renteudgifter?
Der er tale om en skematisk reduktion af den skattemæssige værdi af renteudgifter, som sker ved:
- Reduktion af kapitalafkastgrundlaget
- Beregning af rentekorrektion
Reduktion af kapitalafkastgrundlaget
Anvendes VSO skal der beregnes en teknisk friværdi, som kapitalafkastgrundlaget reduceres med.
Den tekniske friværdi opgøres således:
| DDK | |
|---|---|
| Ejendommens anskaffelsessum inkl. forbedringer (EA) | 4.000.000 |
| Samlede aktiver i virksomhedsordningen (SA) | 10.000.000 |
| Forholdsmæssig værdi vedr. forældrekøbsejendommen (EA/SA*100) | 40% |
| Samlet gæld (kursværdi) i virksomhedsordningen (SG) | 6.000.000 |
| Forholdsmæssig gældsandel (SG*40 %) | 2.400.000 |
| Beregnet friværdi (4.000.000-2.400.000) | 1.600.000 |
Både forældrekøbsejendommen og gælden i ejendommen skal fortsat indgå ved opgørelsen af kapitalafkastgrundlaget i VSO. Kapitalafkastgrundlaget reduceres dog med den beregnede friværdi. Anvendes derimod kapitalafkastordningen, skal forældrekøbsejendommen ikke indgå ved opgørelsen af kapitalafkastgrundlaget.
Beregning af rentekorrektion
Ved anvendelse af VSO skal der beregnes en teknisk gældsværdi (forholdsmæssig gældsandel) til brug for beregning af rentekorrektion.
Den tekniske gældsværdi opgøres således:
| DDK | |
|---|---|
| Ejendommens anskaffelsessum inkl. forbedringer (EA) | 4.000.000 |
| Samlede aktiver i virksomhedsordningen (SA) | 10.000.000 |
| Forholdsmæssig værdi vedr. forældrekøbsejendommen (EA/SA*100) | 40% |
| Samlet gæld (kursværdi) i virksomhedsordningen (SG) | 6.000.000 |
| Forholdsmæssig gældsandel (SG*40 %) | 2.400.000 |
| Beregnet rentekorrektion | 72.000 |
Rentekorrektionsbeløbet kan højst udgøre den andel af virksomhedens nettorenteudgifter, der kan anses for at vedrøre forældrekøbsejendommen.
Denne andel kan opgøres således:
| DDK | |
|---|---|
| Samlede nettorenteudgifter i virksomhedsordningen (NR) | 300.000 |
| Ejendommens samlede værdi af de samlede aktiver i VSO | 40% |
| Andel af virksomhedens faktiske nettorenteudgifter, som kan henføres til ejendommen | 120.000 |
| Beregnet rentekorrektion | 72.000 |
| Beregnet andel af virksomhedens faktiske nettorenteudgifter, som kan henføres til ejendommen | 120.000 |
| Rentekorrektion | 72.000 |
I beregningseksemplet udgør rentekorrektionen for forældrekøbsejendommen 72.000 kr. Hvis den beregnede andel af virksomhedens faktiske nettorenteudgifter, som kan henføres til ejendommen, i stedet udgjorde eksempelvis 60.000 kr., ville rentekorrektionen udgøre 60.000 kr.
Den samlede rentekorrektion efter den nye regel og de tidligere og fortsat gældende regler, kan samlet set ikke overstige virksomhedens nettorenteudgifter.
Beregning af rentekorrektionen for en forældrekøbsejendom skal ske både ved påbegyndelsen af VSO/primo og ultimo i de pågældende indkomstår. Rentekorrektionen beregnes af den talmæssigt største andel af gælden til kursværdien i primo eller ultimo.
Årets rentekorrektion beskattes som personlig indkomst inklusive AM-bidrag, og det samme beløb fragår som kapitalindkomst.
Hvornår træder nye regler i kraft?
Den nye regel gælder for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2021 eller senere.
