Når et nyt uddannelsesår står for døren, betyder det ofte en øget interesse for forældrekøb. Som forældre vil vi gerne give vores børn de bedste forudsætninger.
Men vidste du, at en lav husleje ikke nødvendigvis giver de bedste skattemæssige fordele?
Alternativt kan en leje til markedspris suppleret af en afgiftsfri kontantgave til finansiering af lejen være mere fordelagtigt. Dette er blot en blandt mange optimeringsmuligheder, du som forældre skal være opmærksom på ved forældrekøb.
Hvad er et forældrekøb?
Forældrekøb er, når du køber en ejerbolig for at leje den ud til dit barn. Ved forældrekøb kan du lige nu vælge mellem tre beskatningsmetoder; skat efter de almindelige skatteregler, virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen.
Du skal nemlig betale skat af huslejeindtægten, men du skal ikke betale ejendomsværdiskat.
Du skal betale skat af markedslejen
Når du lejer ud til nærtbeslægtede som for eksempel dit barn, skal du altid betale skat af et beløb, der svarer til markedslejen. Markedslejen er den husleje, du kan kræve, hvis du udlejer efter lejelovgivningens almindelige regler til en ikke nærtstående person.
Er den aftalte husleje mindre end markedslejen, skal du stadig betale skat af markedslejen.
Samtidig bliver forskellen mellem markedslejen og det betalte beløb betragtet som en gave, som dit barn skal betale afgift af, hvis det overstiger nogle beløbsgrænser.
Du skal lave et regnskab
Du skal lave et regnskab over dine indtægter og udgifter. Du skal gemme regnskabet i fem år, og kun vise SKAT regnskabet, hvis de beder om det.
Udgifter, du kan trække fra:
- ejendomsskatter
- vand-, kloak- og renovationsafgifter
- administration og revisorbistand til regnskabet
- forsikring af ejendommen
- skorstensfejer, snerydning og fejning
- kontingent til grundejerforening
- afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
- el, vand og varme (se nedenfor)
- vedligeholdelse (se nedenfor)
Derudover kan du trække renteudgifter som for eksempel prioritetsrenter og renter af vej- og kloakgæld fra på dit oplysningsskema.
El, vand og varme
Hvis dit barn betaler el, vand og varme som en del af huslejen, kan du trække det fra i dit regnskab. Beløbet skal samtidig lægges til den samlede lejeindtægt.
Hvis dit barn betaler særskilt for lys, vand og varme, skal det holdes helt ude af regnskabet.
Vedligeholdelse
Du kan fratrække udgifter til vedligeholdelse, som følge af almindeligt slid og ælde i den tid, du har ejet boligen, for eksempel udgifter til malerarbejde.
Udgifter til reparation af skader, som for eksempel fugtskader, kan du kun trække fra, hvis:
- de ikke er dækket af en forsikrings- eller erstatningssum
- skaden er sket, efter du har overtaget boligen
- boligen ikke forbedres i forhold til tilstanden umiddelbart før, skaden skete.
Det er praksis, at der i de tre første ejerår højst kan fratrækkes istandsættelsesudgifter, som svarer til 25% af den årlige lejeindtægt for udlejede ejerlejligheder, og 35% for udlejede en- og tofamiliehuse.
Intet fradrag for forbedringer
Du kan ikke fratrække udgifter, der bringer boligen i bedre stand, end den var, da du overtog den, for eksempel nyt badeværelse.
De tre beskatningsmetoder – gældende i 2021
| Almindelige skatteregler | Kapitalafkast- ordning |
Virksomheds- ordning |
|
|---|---|---|---|
| Personlig indkomst (op til 56 pct.) |
Resultat før renter | Resultat før renter med fradrag af beregnet – kapitalafkast | Resultat efter renter – kapitalafkast + rentekorrektion |
| Kapitalindkomst (33,6 – 42,7 %) |
Renter | Renter + kapitalafkast | Kapitalafkast – rentekorrektion |
| Mulighed for opsparing af overskud |
Nej | 25% af overskuddet (min. kr. 5.000) kan henlægges til konjunkturudligning.
Henlæggelsen beskattes med acontoskat på 22% og restbeløbet skal bindes på konto i pengeinstitut |
Opsparet overskud beskattes med en acontoskat på 22%.
Resterende beløb beskattes ved hævning. |
Kilde: Skattestyrelsen
1. Skat efter de almindelige skatteregler
Fordelen ved de almindelige skatteregler er, at de er meget nemme at administrere, men rent skattemæssigt kan det sjældent betale sig.
2. Virksomhedsordningen
Virksomhedsordningen har den fordel, at man kan trække sine renteudgifter fra direkte i personlig indkomst, hvorved man skal betales mindre i skat og am-bidrag og på den måde undgå en evt. topskat. Ulempen er, at der er en del administrative krav forbundet med ordningen, som skal opfyldes.
Folketinget vedtog i efteråret 2020 en lovændring, der får betydning for forældrekøb, som betyder at der skal beregnes en rentekorrektion af gælden der vedrører forældrekøbsboligen. Rentekorrektionen kan ikke overstige de samlede renteudgifter.
Det får den betydning at rentekorrektionen bliver reduceret til kapitalindkomst i stedet for at blive modregnet i personlig indkomst. Dog får forældrene stadig fradrag for de omkostninger der er afholdt i forbindelse med udlejningen som nævnt længere oppe.
Lovindgrebet reducerer fordelene ved at bruge virksomhedsordningen på forældrekøbslejligheder men kan fortsat være aktuelt at bruge efter en konkret vurdering.
3. Kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordningen har tidligere været et alternativ til virksomhedsordningen, men efter at folketinget i efteråret vedtog en lovændring, er det ikke længere muligt, at anvende kapitalafkastordningen til forældrekøb. Købsprisen for boligen kan ikke længere indgå i beregningsgrundlaget.
Det giver derfor ikke længere nogen fordel at anvende ordningen.
