Opdateret 11.8.2023
Mange drømmer om at købe feriebolig i udlandet, og en del gør alvor af det.
For et par år siden steg efterspørgslen efter ferieboliger markant i Danmark, og priserne steg i nogle områder med tocifrede procenter. Denne trend har man også kunnet se på nogle af de populære udenlandske feriedestinationer – fx Cote d’Azur.
Men hvad skal du være ekstra opmærksom på, når du køber feriebolig i udlandet?
Boligkøb i udlandet er komplekst
Du skal holde tungen lige i munden, når du ønsker at købe feriebolig i udlandet.
Lovgivningen varierer nemlig fra land til land, og derfor er det vigtigt at søge kompetent, lokal rådgivning fra troværdige rådgivere med indsigt i ejendomsmarkedet, ejendomsjura og økonomiske forhold.
Det er også nødvendigt at søge indsigt i gældende skatteregler, herunder ejendomsværdiskat, beskatning af lejeindtægt og beskatning ved salg af boligen, både i Danmark og i det land, hvori ferieboligen ligger.
Anvendelsen af boligen er afgørende
Det er anvendelsen af ferieboligen, der afgør, hvilke skattemæssige konsekvenser boligejerskabet har i Danmark.
Derfor er det vigtigt at have formålet med anskaffelsen af ferieboligen klart defineret, så det ikke ender med ubehagelige overraskelser.
Feriebolig med et erhvervsmæssigt formål
Er ferieboligen anskaffet med et erhvervsmæssigt formål for øje, og bruges den udelukkende til udlejning, skal der ikke betales ejendomsværdiskat i Danmark.
Det skyldes, at ferieboligen skattemæssigt kategoriseres som en udlejningsejendom. Overskuddet før renter ved udlejningen skal dog medregnes i den personlige indkomst.
Ved selvstændig erhvervsvirksomhed kan den særlige virksomhedsskatteordning anvendes. Det betyder, at renteudgifter af lån til boligkøbet får en højere fradragsværdi end ellers, og overskuddet ved udlejningen kan opspares til en foreløbig acontobeskatning på kun 22%.
Boligejeren skal kunne dokumentere, at ferieboligen ikke bliver anvendt til privat brug, hvis virksomhedsskatteordningen skal kunne anvendes. For at opfylde kravene til dokumentation kræves det normalt som minimum, at udlejningen af ferieboligen foregår gennem et udlejningsbureau, og hvor kontrakten med boligejeren tydeligt dokumenterer, at boligejeren hverken kan eller vil bruge boligen selv.
Hvis boligejeren lejer sin egen bolig gennem udlejningsbureauet, anses dette for privat anvendelse, og virksomhedsskatteordningen kan derfor ikke bruges.
Feriebolig med privat formål
Hvis du udelukkende anvender boligen privat, er der efter danske regler ikke skattefradrag for driftsomkostninger.
Renteudgifter af lån til køb af ferieboligen er fradragsberettigede, så længe lånet kan rummes inden for værdien af boligen.
Det gælder også, selvom der er tale om et lån igennem en bank udenfor Danmark. Er lånet i udenlandsk valuta, er eventuelle kurstab som udgangspunkt også fradragsberettigede, mens kursgevinster er skattepligtige.
Feriebolig med både privat og erhvervsmæssigt formål
Ønsker du at anvende ferieboligen såvel privat som til udlejning, skal overskuddet ved udlejningen medtages ved indkomstopgørelsen i Danmark som kapitalindkomst. Virksomhedsskatteordningen kan ikke bruges ved blandet anvendelse.
Overskuddet kan opgøres ved hjælp af to metoder; regnskabsmetoden og den såkaldte 40 %-regel.
Efter regnskabsmetoden skal overskuddet opgøres på grundlag af de faktiske indtægter og udgifter. Man skal betale ejendomsværdiskat for den periode, hvori boligen ikke har været udlejet.
Benytter du 40 %-reglen, er der ikke skattefradrag for nogen driftsudgifter vedrørende boligen. Til gengæld er de første 12.200 kr. (2023) skattefri, og du skal kun medregne 60 % af den overskydende del af bruttolejeindtægterne ved indkomstopgørelsen. Du skal betale ejendomsværdiskat for hele året.
Hvis udlejningen sker via et udlejningsbureau, som indberetter lejeindtægterne til Skattestyrelsen, udgør bundfradraget 44.500 kr. (2023).
Køb gennem selskab
Hvis der er tale om en ren erhvervsmæssig anskaffelse af en udenlandsk feriebolig, kan du overveje at købe den gennem et dansk eller et udenlandsk selskab. Hvis en hovedaktionær anvender boligen, udløser det som udgangspunkt en beskatning i Danmark af et beløb svarende til en årlig beskatning på 16,25 % af ferieboligens handelsværdi. Beløbet bliver nedsat med leje betalt til selskabet for brugen af boligen. Det er derfor meget sjældent en fordel at købe en privat anvendt udenlandsk feriebolig gennem et selskab.
I Frankrig gælder særlige regler for boliger ejet gennem et transparent selskab kaldet et SCI (Société Civile Immobilière). Det kan give besparelser på transaktionsafgifter og arve- og gaveafgift ved generationsskifte samt i nogle tilfælde formueskat, såfremt anskaffelsen bliver struktureret og finansieret korrekt i forbindelse med købet.
Der kan gælde lignende regler i andre lande, hvilket understreger vigtigheden af at undersøge regler og muligheder inden anskaffelsen af ferieboligen.
Salg af ferieboligen
Ønsker du at sælge ferieboligen, vil beskatningen af en eventuel avance ved salget afhænge af, hvad boligen har været anvendt til.
Har boligen helt eller delvist været anvendt privat, vil en avance som udgangspunkt kunne være skattefri i Danmark. Den såkaldte parcelhusregel gælder efter praksis også udenlandske ejendomme. Du skal derfor være opmærksom på, at der kan blive tale om beskatning, hvis grunden overstiger 1.400 kvadratmeter, og der kan udstykkes fra grunden.
Hvis boligen udelukkende har været anvendt erhvervsmæssigt, skal fortjenesten medregnes ved indkomstopgørelsen og beskattes som kapitalindkomst. Indgår boligen i virksomhedsskatteordningen, indgår salget heri, og de skattemæssige konsekvenser bliver lidt mere komplicerede.
Dobbeltbeskatning?
Uanset i hvilket land ferieboligen er beliggende, vil der som regel skulle betales lokale ejendomsskatter og i nogle lande også formueskat svarende til den danske ejendomsværdiskat.
Hvis boligen helt eller delvist bliver anvendt til udlejning, vil der som hovedregel skulle betales skat af overskuddet. Ved salg af boligen vil der i mange lande også skulle betales skat af en eventuel fortjeneste. I nogle lande er gevinsten skattefri, hvis ejendommen har været ejet i en årrække.
Som det fremgår ovenfor, kan der være tilfælde, hvor overskud ved udlejning og fortjenester ved salg vil skulle selvangives og beskattes såvel i Danmark som i udlandet. Danmark har imidlertid indgået dobbeltbeskatningsoverenskomster med over 80 lande om, hvorledes man skal forholde sig i sådanne tilfælde. Når det gælder fast ejendom, tilkommer den primære beskatningsret næsten altid kildelandet. Danmark giver efter overenskomsten nedslag for den skat, som er pålignet i kildelandet.
Hertil kommer, at ligningsloven giver mulighed for lempelse for skat betalt i udlandet. Danmark opsagde i 2007 ensidigt dobbeltbeskatningsoverenskomsterne med Frankrig og Spanien, men med virkning fra 1. januar 2024 forventes det at en ny overenskomst med Frankrig træder i kraft.
Overgangsreglen
Hvis du 28. november 2007 eller tidligere var fuldt skattepligtig til Danmark og ejede en feriebolig i Frankrig, blev du omfattet af en overgangsregel, hvorefter du fortsat blev fritaget for at betale ejendomsværdiskat i Danmark af denne ejendom. Har du anskaffet en feriebolig i Frankrig efter denne dato, gælder de generelle regler i ligningsloven om nedslag indtil 1. januar 2024, hvor den nye overenskomst træder i kraft.
Der skal betales dansk ejendomsværdiskat efter samme regler, som gælder for danske ferieboliger. Hvis der er betalt lokal formueskat af boligen, kan denne modregnes i den danske ejendomsværdiskat.
Den ændrede fremtidige boligbeskatning får dermed også betydning for ejendomsværdiskatten af udenlandske ejendomme.
