Salg af byggegrunde

Byggegrunde

En byggegrund defineres som et ubebygget areal, som efter planloven eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger.

Det er uden betydning, om der er sket byggemodning, eller om senere vedtagne forskrifter for udnyttelsen af arealerne sætter begrænsninger i udnyttelsen, herunder fastsætter specifikke formål med udnyttelsen af arealerne til byggeri.

Definition på en byggegrund har betydning

Definitionen på en byggegrund medfører, at arealer med status i kommuneplanen som såkaldt “perspektivareal” eller “rammebelagt areal”, der ikke muliggør opførelse af bygninger, som udgangspunkt ikke er omfattet af begrebet byggegrund.

Salg af arealer i landzone, hvor der gives landzonetilla­delse til udstykning, der muliggør opførelse af bygninger, er derimod omfattet af momspligten. Salg af arealer i landzone betinget af opnåelse af zonetilladelse til byggeri anses ligeledes for salg af en byggegrund.

Udnyttelse af tilbageskødningsklausuler, som blandt andet landets kommuner lader tinglyse ved salg af byggegrunde, omfattes af reglerne om returvarer, hvilket betyder, at den oprindelige handel anses for en nullitet. Det betyder, at selve tilbageskødningen ikke er momspligtig.

Bebyggede grunde

Særskilt salg af bebyggede grunde anses som udgangs­punkt for salg af en byggegrund og er dermed momsplig­tigt, såfremt salget foretages af en momspligtig person, der handler i denne egenskab, jfr. dog nedenfor om mulig­heden for at sælge tidligere udlejede grunde uden moms.

Grunde med nedrivningsklare bygninger

Ved salg af et areal med gamle (nedrivningsklare) bygnin­ger opstår spørgsmålet, om der foreligger et momspligtigt salg af en byggegrund eller et momsfritaget salg af “gamle bygninger” med tilhørende jord.

Udgangspunktet er, at hvis salget sker med henblik på opførelse af en ny bygning, anses salget for et salg af en byggegrund, hvilket er momspligtigt, når salget foretages af en momspligtig person, der handler i denne egenskab.

Hvis sælger er involveret i nedrivning/genopbygning, el­ler såfremt det fremgår af købsaftalen, at bygningerne købes med henblik på nedrivning, er det i praksis fastlagt, at der er tale om et salg af en byggegrund.

De seneste års praksis fra Skatterådet viser, at det blot skal fremgå indirekte af købsaftalen, at bygningerne købes med henblik på nedrivning, for at der statueres momspligt. Fx. kan en henvisning til ændring af lokalplaner mv., som gør det muligt at opføre nye bygninger, således efter en konkret vurdering være tilstrækkeligt.

EU-dom ændrer dansk momspraksis ved salg af grund med bygninger til nedrivning

Den 4 . september 2019 har EU-domstolen imidlertid truffet afgørelse om, at salg af en grund med en ”gammel” bygning med henblik på nedrivning af bygningen som udgangspunkt ikke skal anses for en momspligtig bygge­grund. Domstolen lagde vægt på, at der i sagen var tale om en fuldt funktionsdygtig bygning samt at sælger ikke var involveret i nedrivning af bygningen.

Nedrivningen skete alene for købers regning og risiko. Sælger havde ved handlen betinget sig at kunne forestå projektering, opførelse og levering af en ny bygning til køber efter købers nedrivning, hvilket imidlertid ikke blev tillagt afgørende betydning.

Ovenstående danske momspraksis må anses for ændret ved EU-domstolens afgørelse. Det forventes derfor, at Skattestyrelsen udsender et styresignal om den fremad­rettede virkning af afgørelsen samt om muligheden for genoptagelse, formentlig tilbage til december 2013.

Læs mere om EU-dom her

Tidligere udlejede grunde

Salg af byggegrunde, der har været udlejet uden moms i en periode inden salget, kan som udgangspunkt sælges uden moms. Dette gælder som udgangspunkt også, hvis lejer ifølge lejeaftalen har haft en forkøbsret til byggegrunden. Der skal dog altid ses på, om den overordnede hensigt er udlejning eller salg.

Momsfritagelsen gælder også særskilt salg af bebyggede grunde, der har været udlejet uden moms i en periode inden salget.

Ovenstående medfører, at fx. landbrugsjord med udstykningsmulighed kan sælges momsfrit, når jorden i en periode inden salget har været bortforpagtet uden moms og dermed udelukkende har været anvendt i momsfrita­get udlejningsvirksomhed.

En eventuel udmatrikulering af tidligere udlejet landbrugsjord med landbrugspligt på jorden indtil selve udmatrikuleringen/salg gør dog salg af byggegrundene momspligtigt, idet kun landbrugsjorden, og dermed ikke selve byggegrundene, har været udlejet uden moms.

Det skal således altid være den ”vare”, der sælges, der har været udlejet uden moms inden salget. Foretages der byggemodning mv . af tidligere udlejede byggegrunde, kan salget af byggegrundene efter omstændighederne også blive momspligtigt, idet der i så fald aktivt tages skridt mod en ny økonomisk udnyttelse af de pågældende grunde.

Muligheden for at sælge tidligere udlejede byggegrunde/ bebyggede grunde uden moms forudsætter under alle omstændigheder, at der har været tale om en reel forudgå­ende udlejning.