Folketinget har vedtaget nye regler for at ejendomsvirksomheder kan overdrages med skattemæssig succession og til nedsat bo- og gaveafgift ved generationsskifte. De nye regler træder i kraft med virkning fra den 1. januar 2025.
Som følge heraf vil der være mulighed for at genoptage boopgørelser og gaveanmeldelser, der er indgivet før lovens ikrafttræden.
Anmodning om genoptagelse skal du indgive senest den 1. september 2025.
Skattefri overdragelse – men skatten forsvinder ikke
Med de nye regler kan ejere af udlejningsejendomme nu overdrage deres ejendomme til arvinger uden, at det udløser skat for overdrageren. Det gælder både for personligt ejede ejendomme og ved overdragelse af aktier eller anparter i ejendomsselskaber.
Skatten forsvinder dog ikke – den udskydes. Det betyder, at beskatningen først sker, hvis og når ejendommen eller selskabsandelene sælges uden for familien. Dermed kan skatten i princippet blive udskudt i flere generationer.
Gave og afgiftsrabat ved overdragelse
Ved generationsskifte sker overdragelsen ofte delvist som gave. Hvis gaven er stor nok til at udløse gaveafgift, får modtageren en sænket afgiftssats.
Afgiften nedsættes fra 15% til 10% ved overdragelse af aktive virksomheder – herunder nu også udlejningsvirksomhed.
Særlige krav til selskaber
Når overdragelsen sker gennem et selskab, skal visse betingelser være opfyldt:
- Mere end halvdelen af selskabets aktiver eller omsætning skal kunne henføres til aktiv erhvervsvirksomhed, fx udlejning, målt over de seneste tre år og på overdragelsestidspunktet.
- Ejendommen skal have været ejet i mere end ét år.
- Ved delejerskab skal der ejes mere end halvdelen af enten ejendommen eller aktierne/stemmerne i selskabet, der ejer ejendommen.
Det er dog ikke et krav, at udlejningsaktiviteten fortsættes efter overdragelsen.
Skattefriheden for overdragelsen bevares, selv hvis selskabet senere sælger ejendommene. Dog kan afgiftsrabatten på 5% på gaveafgiften bortfalde, hvis udlejningen ophører inden for tre år.
Strategisk omdannelse før generationsskifte
Personligt ejede udlejningsejendomme kan med fordel omdannes til selskaber før overdragelse.
Det giver arvingerne større fleksibilitet, da videresalg af ejendommene ikke vil udløse den udskudte skat på selskabsandelene.
Aktiv medbestemmelse er nødvendig
For at kunne benytte sig af de nye regler, kræves det, at ejeren selv tager beslutninger af væsentlig økonomisk betydning – fx:
- Fastlæggelse af husleje (hvis ikke reguleret af lovgivning)
- Optagelse eller omlægning af lån
- Igangsættelse af større ombygninger eller renoveringer
Som ejer må du dog gerne overlade den daglige administration til en ekstern administrator. Det gælder opgaver som udarbejdelse af lejerkontakter, opkrævning af husleje, viceværtarbejde og lignende rutineopgaver.
