+/- 15%’s-reglen i værdiansættelsescirkulæret fra 1982
Højesteret har med syvtommersøm fastslået, at en ejendom kan værdiansættes til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering med tillæg eller fradrag af op til 15 %. Er den offentlige ejendomsvurdering 1,0 mio. kr., kan ejendommen ved overdragelse til sønnen eller datteren fastsættes til en værdi, der ligger i intervallet 850.000 kr. – 1.150.000 kr.
Men denne 15 %’s regel gælder dog ikke, når der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Hvornår foreligger der ”særlige omstændigheder”?
Svaret kan ikke findes hverken i loven eller i værdiansættelsescirkulæret fra 1982.
Skattestyrelsen har udarbejdet et udkast til et såkaldt styresignal (retningslinjer), som oplister en række forhold, der kan betyde, at der efter styrelsens opfattelse foreligger særlige omstændigheder. Men det er jo langt fra sikkert, at det endelige svar findes i styresignalet, selv om dette bliver færdiggjort og offentliggjort.
Der verserer en lang række sager herom ved Landsskatteretten og domstolene. Landsskatteretten har for ganske nylig taget stilling til problematikken ”særlige omstændigheder”.
Landsskatterettens kendelse om ”særlige omstændigheder”
Sagen for Landsskatteretten omhandler overdragelse af en ejerlejlighed fra fader til datter.
Faderen har købt lejligheden i sommeren 2017 for 5.270.000 kr. I sommeren 2020 bliver lejligheden overdraget til datteren for 3,0 mio. kr. Den offentlige ejendomsvurdering udgør på overdragelsestidspunktet 2.750.000 kr., og overdragelsessummen på 3,0 mio. kr. ligger således indenfor intervallet på 15%.
I forbindelse med indgivelsen af en gaveanmeldelse beder Skattestyrelsen i september 2020 Vurderingsstyrelsen om en udtalelse om lejlighedens handelsværdi.
Svaret er 5.450.000 kr.
Skattestyrelsen er af den opfattelse, at der foreligger særlige omstændigheder henset til, at ejendommens reelle handelsværdi langt overstiger overdragelsessummen på 3,0 mio. kr. og fastsætter ejendommens værdi til 5.450.000 kr. Denne afgørelse bliver påklaget med påstand om godkendelse af den anvendte overdragelsessum.
Landsskatteretten finder ikke, at der foreligger særlige omstændigheder. Landsskatteretten ligger vægt på , at der er forløbet cirka tre år fra faderens køb og indtil overdragelsen til datteren, og at handelsprisen på 5.270.000 kr. alene er cirka 75 % højere end overdragelsessummen på 3.000.000 kr.
Overdragelsessummen på 3,0 mio. kr. bliver dermed godkendt.
Skal ”særlige omstændigheder” knytte sig til den konkrete ejendom, eller er det tilstrækkeligt, at Skattestyrelsen henviser til en prisstatistik for området (der er solgt fire tilsvarende ejendomme til en gennemsnitlig salgspris på 165 % af den offentlige ejendomsvurdering)?
Kommentarer
Centralt for afgrænsningen af begrebet ”særlige omstændigheder” er en højesteretsdom fra foråret 2021.
Spørgsmålet er, om ”særlige omstændigheder” skal knytte sig til den konkrete ejendom, eller om det er tilstrækkeligt, at Skattestyrelsen henviser til en prisstatistik for området (der var solgt fire tilsvarende ejendomme til en gennemsnitlig salgspris på 165 % af den offentlige ejendomsvurdering).
Hertil bemærker Højesteret blandt andet, at dette alene er et udtryk for, at styrelsen er af den opfattelse, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet.
Højesteret udtaler endvidere, at værdiansættelsescirkulæret fra 1982 bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav.
Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. Med højesteretsdommen bliver det hermed fastslået, at generelle betragtninger om prisudviklingen på markedet ikke kan udgøre særlige omstændigheder.
En værdiansættelse efter 15 %’s-reglen kan således kun tilsidesættes – med den konsekvens, at det er overdrageren/modtageren, der skal bære risikoen for rigtigheden af en ejendomsvurdering – hvis der foreligger særlige, konkrete oplysninger om den konkrete ejendom.
Nye ejendomsvurderinger
15 %’s-reglen gælder kun så længe, at ejeren af ejendommen ikke har modtaget en vurdering efter den nye ejendomsvurderingslov.
Herefter gælder en 20%’s-regel – ejendommen kan overdrages til børn m.fl. til den offentlige ejendomsvurdering +/- 20%, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Derfor er domspraksis mv. om ”særlige omstændigheder” alt andet lige interessant i mange år ud i fremtiden.
