Ejendomsvurderinger: Det skal du som boligejer være opmærksom på

Kort klagefrist og høje krav

Hvis du er utilfreds med din 2022-vurdering, har du kun 3 måneder til at klage fra den dag, du modtager vurderingen. Det kommer bag på mange, da klagefristen på andre skatteområder normalt er væsentligt længere (3 år og 4 måneder efter indkomstårets udløb).

Derudover kan vurderingen kun ændres, hvis en klage kan føre til en ændring på mere end 20% af ejendoms- eller grundværdien. Mindre afvigelser kan altså ikke føre til en regulering, uanset om vurderingen føles forkert.

Hvorfor 2022-vurderingen er ekstra vigtig

Det er vigtigt at reagere på 2022-vurderingen, hvis du er uenig. Vurderingen for 2024 er nemlig kun en teknisk, prisreguleret beregning, og den kan ikke påklages.

For nye boligejere, der har købt bolig efter klagefristen for 2022-vurderingen, kan der derfor gå flere år, før der igen opstår en reel mulighed for at klage.

Nye vurderinger er forsinkede og utilfredsheden vokser

Den næste vurdering med klageadgang (2026-vurderingen) forventes tidligst klar i slutningen af 2026 og muligvis først i 2028. Det har skabt kritik, både blandt boligejere og politikere, herunder fra regeringspartier.

Samtidig oplever mange frustration over, at vurderingerne bygger på automatiske beregninger, som ikke kan forklares i detaljer, hvilket skyldes, at beregningerne fremkommer på baggrund af AI-genererede algoritmer. Det gør det svært for boligejerne at forstå, hvordan værdien er fastsat, og om den er rimelig.

Folketingets Ombudsmand er gået ind i sagen og har i fuld offentlighed bedt Vurderingsstyrelsen om en redegørelse for de AI-genererede beregninger. Han har også bedt Skatteministeriet svare på, om de kan stå inde for rigtigheden af vurderingerne samt, om de mener, at klageadgangen er god nok.

Boligskatten er lavere nu men kan stige senere

Frem til 2028

Med boligskattereformen i 2024 faldt boligskatten for de fleste boligejere, selvom vurderingerne steg. Det skyldes, at skattesatserne midlertidigt er sat ned og fastlåst frem til 2028. Endvidere blev der fra Christiansborg fastsat satser for de kommunale satser for grundskylden (altså skatten på grunden uden bebyggelse). Disse har således været låst og vil være låst indtil 2028.

Fra 2029

Fra 2029 ophører denne fastlåsning, og derfor kan kommunerne vælge at hæve grundskyldssatsen betydeligt.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at stigninger i grundskyldssatserne ikke blot har effekt fra den ene dag til den anden, men at stigningerne skal indfases over tid. Loftet på stigningstakten udgør 4,75% af den nye grundskyld. Uanset dette, ændrer det dog ikke på, at der er stor forskel på, hvor meget grundskylden kan stige fra kommune til kommune.

Eksempel

En boligejer betaler i 2028 i alt 10.000 kr. i grundskyld (kommunens grundskyldspromille er 10),og boligejerens grund er vurderet til en beskatningsværdi på 1 mio. kr.

Kommunen fordobler i 2029 sin grundskyldspromille fra 10 til 20. Samtidig er boligejerens grund nu vurderet til 1,2 mio. kr.

Hvis ikke der var sat et loft på stigningstakten på 4,75% af den ny grundskyld, ville boligejerens grundskyld for 2029 i alt udgøre 24.000 kr. (20 promille af 1,2 millioner kroner). Stigningsloftet på 4,75% medfører, at boligejerens grundskyld alene stiger med 1.140 kr. årligt (4,75 procent af 24.000 kr.), og grundskylden udgør for 2029 derfor 11.140 kr.

Forudsat at grundværdien ikke ændrer sig i de efterfølgende år, og at kommunen fastholder sin grundskyldspromille på 20, vil boligejerens grundskyld blive ved med at stige med 1.140 kr. om året i de efterfølgende år, indtil den når 24.000 kr.

Det store spørgsmål bliver nu, hvilke kommuner der beslutter at hæve deres grundskyldssats fra og med 2029, og om Folketinget indfører begrænsninger for det.