Frivillig momsregistrering
Du kan søge om tilladelse til frivillig momsregistrering for udlejning af fast ejendom, du udlejer eller forsøger udlejet. Den frivillige registrering kan omfatte hele ejendommen, enkelte bygninger eller enkelte lokaler.
Det er op til udlejer, hvad du skal omfatte af en frivillig registrering. Der skal altid ske ændring af registreringen, hvis flere eller færre lejemål er ønsket inddraget under registreringen.
Momspligtig udlejning
Udlejning af værelser i hoteller og lignende, korttidsudlejning af værelser (under 30 dage) samt udlejning af camping-, parkerings- og reklameplads er altid momspligtigt. Her skal du have en almindelig momsregistrering og ikke søge om frivillig momsregistrering.
Ved at lade sig frivilligt momsregistrere kan udlejer fradragemoms af udgifter til byggeri, drift og administration efter momslovens almindelige regler. Til gengæld skal huslejen pålægges moms.
Hvis lejer er momsregistreret og kan fratrække moms af lejeudgiften, vil det som udgangspunkt altid være momsmæssigt fordelagtigt for udlejer at lade sig frivilligt momsregistrere, idet lejen så aftales ekskl. moms, og momsen lægges oveni.
Erhvervsmæssig udlejning
Der kan kun gives tilladelse til momsregistrering ved erhvervsmæssig udlejning. Det betyder grundlæggende, at der skal være tale om:
- Virksomhed for egen regning og risiko
- Lejen skal være fastsat på markedsmæssige vilkår
- Udlejer skal have til hensigt at opnå en vedvarende indtægt.
Herudover er det en betingelse, at der ikke må være tale om udlejning til boligformål.
Markedsleje og kontrol Skattestyrelsen
Ved almindelig udlejning til eksterne lejere vil man typisk opfylde betingelsen om erhvervsmæssig udlejning, herunder udlejning til markedsleje. Ved udlejning mellem interesseforbundne parter vil Skattestyrelsen derimod fokusere på, om der er tale om udlejning til en markedsleje.
Eksempel 1
Der kan f.eks. være tale om udlejning mellem to koncernforbundne selskaber, hvor det ene selskab har fratrukket moms ved opførelse af en ejendom under en frivillig momsregistrering, og efterfølgende udlejer ejendommen til et koncernforbundet selskab uden momsfradragsret.
Her vil der typisk samlet set være en momsfordel ved udlejning til en lav leje med tillæg af moms i 10 år, indtil momsreguleringsforpligtelsen på ejendommen er udløbet. I et sådant tilfælde vil Skattestyrelsen typisk tilbagekalde den frivillige momsregistrering og kræve den fratrukne moms af opførelsesomkostninger tilbagebetalt, hvis den opkrævede leje ikke er udtryk for en markedsleje.
Eksempel 2
Et andet eksempel, hvor Skattestyrelsen fokuserer på, om der er tale om udlejning til en markedsleje, er ved udlejning af idrætsanlæg, f.eks. idrætshaller. En almindelig amatøridrætsforening vil typisk ikke have den store momsfradragsret ved opførelse af en idrætshal til eget brug, idet hovedparten af foreningens aktiviteter som regel vil være momsfritaget. I stedet kan en nyetableret forening, selvejende institution etc. fratrække moms ved opførelse af en idrætshal under en frivillig momsregistrering og efterfølgende udleje hallen med tillæg af moms til amatøridrætsforeningen.
Her vil der typisk samlet set også være en momsfordel ved udlejning med tillæg af moms i 10 år, indtil momsreguleringsforpligtelsen på ejendommen er udløbet. Det er også her vigtigt at udleje til markedsleje for at undgå tilbagebetaling af den fratrukne moms af opførelsesomkostningerne.
Sådan fastsætter du markedslejen
Som det fremgår, er det meget væsentlig at finde markedslejen. Der findes ikke nogen regel for, hvordan dette skal ske, men du kan fx anmode 2-3 lokale mæglere om at komme med deres bud og tage et gennemsnit af dette.
Du kan ikke få et bindende svar fra Skattestyrelsen på, om du har fundet den korrekte markedsleje, idet der ikke gives bindende svar på spørgsmål om bevillinger som f.eks. en anmodning om frivillig momsregistrering for udlejning af fast ejendom.
Ændring af registrering med tilbagevirkende kraft
Mange virksomheder glemmer at ansøge om en frivillig momsregistrering, før de påbegynder udlejning med tillæg af moms. Desuden glemmer mange virksomheder at afmelde lejemål fra den frivillige momsregistrering, når de ikke længere ønsker at udleje de pågældende lejemål med tillæg af moms.
Momsregistrering og lejemål
Skattestyrelsen tillader typisk, at du ændrer sin frivillige momsregistrering med tilbagevirkende kraft, uden at der sker opkrævning af udgående moms eller tilbagebetaling af fratrukket moms, hvis du i øvrigt har opfyldt betingelserne for frivillig momsregistrering/afmeldelse, herunder primært at du har opkrævet/ikke opkrævet moms af lejen på korrekt vis.
Et ofte forekommende scenarie er, at en virksomhed har fratrukket moms ved opførelse eller ombygning/renovering af en ejendom og påbegyndt udlejning uden at ansøge om en frivillig momsregistrering. For at kunne fradrage moms under opførelse mv. af en udlejningsejendom skal Skattestyrelsen, inden byggeaktiviteterne er gået i gang, godkende en erklæring fra udlejeren om, i hvilket omfang ejendommens lejemål forventes omfattet af registreringen.
Krav for tilbagevirkende registrering
Hvorvidt du også her kan opnå en frivillig momsregistrering med tilbagevirkende kraft, afhænger af omstændighederne. Hvis du har:
- været momsregistreret
- har anført i lejekontrakten, at der skal lægges moms på huslejen
- afregnet den udgående moms på lejen
accepterer Skattestyrelsen typisk, at du frivilligt momsregistrerer med tilbagevirkende kraft. Har du derimod udlejet ejendommen uden moms i blot en kortere periode, vil Skattestyrelsen typisk kræve tilbagebetaling af den fratrukne moms.
