Erhvervsmæssigt (momspligtigt) salg – fast ejendom

Det betyder, at kun såkaldte ”momspligtige personer”, der handler i denne egenskab, skal afregne moms ved salg af byggegrunde og nye bygninger. Momspligtige personer defineres som ”juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed”.

Privatpersoner – hvordan er momspligten?

Privatpersoner skal som udgangspunkt ikke afregne moms ved salg af byggegrunde og nye bygninger, uanset antallet og omfanget af salg. Der skal f .eks . ikke afregnes moms ved privatpersoners salg af en bolig, som ejeren selv har beboet, eller ved salg af et sommerhus, som ejeren selv har benyttet. Desuden skal der som udgangspunkt ikke afregnes moms ved udstykning og salg af byggegrunde fra ovennævnte bolig-/sommerhusejendomme.

Selskaber – hvordan er momspligten?

Virksomheder og selskaber skal heller ikke afregne moms, når deres salg af byggegrunde og nye bygninger sker som led i selskabets/virksomhedens almindelige udøvelse af sin ejendomsret, idet sådanne salg ikke udgør ”økonomisk virksomhed”. Det betyder f.eks., at virksomheder og sel­skaber ikke skal afregne moms ved salg af byggegrunde, som selskabet/virksomheden har indkøbt med henblik på passiv investering.

Momspligtige personer

Momspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed.

I relation til handel med fast ejendom er det i praksis kun fortolkningen af begrebet økonomisk virksomhed, der giver anledning til afgrænsningsproblemer overfor henholds­vis privatpersoners salg og den almindelige udøvelse af ejendomsretten, jfr . umiddelbart ovenfor.

Ved økonomisk virksomhed forstås alle former for virksom­hed som producent, handlende eller tjenesteyder, herunder minedrift og landbrug, samt virksomhed inden for liberale og dermed sidestillede erhverv. Ved økonomisk virksomhed for­stås navnlig udnyttelse af materielle eller immaterielle goder med henblik på opnåelse af indtægter af en vis varig karakter.

Det er ikke afgørende for momspligten ved salg af fast ejendom, om den pågældende har det som sit erhverv overvejende at købe og sælge fast ejendom (næringsvirk­somhed med køb og salg af fast ejendom) . Også enkeltstå­ende transaktioner er omfattet af momspligten, når salget foretages af en momspligtig person i denne egenskab.

Et selskab eller en virksomhed, der sælger fast ejendom, som har været anvendt til brug for den pågældendes momsregistrerede eller momsfritagne aktiviteter, anses altid for at handle i egenskab af momspligtig person ved salg af den pågældende ejendom . Det gælder f.eks. en virksomheds salg af en domicilejendom (med eventuelt tilhørende jord) eller frasalg af et udstykket areal, der har udgjort en del af den pågældende faste ejendom.

Der foretages økonomisk virksomhed og dermed moms­pligtigt salg af fast ejendom, når sælgeren tager ”aktive skridt mod økonomisk udnyttelse” af den faste ejendom, og der samtidig er tale om ”indtægter af en vis varig karakter”.

I de følgende afsnit redegøres der nærmere for disse to begreber.

Aktive skridt mod økonomisk udnyttelse

Økonomisk virksomhed ved salg af fast ejendom forudsætter, at sælgeren aktivt tager skridt mod en økonomisk udnyttelse af byggegrunde eller bygninger.

Aktive skridt kan bestå i gennemførelse af bygge- og anlægsarbejder og gennemførelse af kendte markedsføringsmidler. Ud over byggeri i form af opførelse af bygninger og andre faste anlæg forstås ved bygge- og anlægsarbejder etablering af infrastruktur i form af veje, belysning, kloak-, vand- og elektricitetsforsyning mv.

Det bemærkes, at selv om alle de elementer, der sædvanligvis gennemføres som led i byggemodning, ikke gennemføres af sælgeren, er selv en ”delvis byggemodning” et aktivt skridt, som ikke blot er et led i en sædvanlig udøvelse af ejendomsretten.

Annoncering er i sig selv ikke et aktivt skridt, som ligger ud over, hvad man i almindelighed vil gennemføre som led i udøvelsen af sin ejendomsret.
For at statuere økonomisk virksomhed skal der foreligge både markedsføring og bygge- og anlægsarbejder. Antallet og omfanget af salg er derimod ikke afgørende.

Indtægter af en vis varig karakter

Udover at sælgeren skal tage ”aktive skridt mod økonomisk udnyttelse”, er det yderligere en forudsætning for at statuere momspligt ved salg af fast ejendom, at den økonomiske ud­nyttelse af byggegrunde eller bygninger sker over en tilstræk­kelig lang periode, der kan begrunde, at kriteriet om, at der opnås ”indtægter af en vis karakter”, kan anses for opfyldt.

Udstykning, byggemodning og salg af en enkelt byggegrund vil således ikke være momspligtigt, uanset byggemodningen, idet der ikke er tale om ”indtægter af en vis varighed”. Udstykning og salg af flere byggegrunde vil derimod kunne anses som økonomisk virksomhed med deraf følgende momspligt. Salg af en enkelt byggegrund vil dog være momspligtigt, hvis grunden helt eller bare delvist har været anvendt til momspligtige aktiviteter forud for salget.

Som følge af ovenstående kan privatpersoner blive momspligtige ved udstykning og salg af flere byggegrunde fra deres private helårs- eller sommerbolig, i det omfang grundene byggemodnes inden salg, og der samtidig er tale om salg over en tilstrækkelig periode, hvilket altid vil bero på en konkret vurdering.

Tvangsauktionssalg og ekspropriation

Salg på tvangsauktion adskiller sig momsmæssigt ikke fra et frivilligt salg, og salget er dermed momspligtigt, hvis ejer/pantsætter ville være momspligtig ved et frivilligt salg .

Det skal fremgå af budsummen, om tvangsauktionssalget er momspligtigt, samt om budsummen er inklusiv eller eksklusiv moms. Den rekvirent, som uden for konkurs/ rekonstruktion begærer en fast ejendom på tvangsauktion, kan gøres ansvarlig for betalingen af moms, såfremt rekvirenten forsætligt eller groft uagtsomt har afgivet urigtige eller vildledende oplysninger i relation til den momsmæssige behandling. Rekvirenten har således her en forpligtelse til at undersøge ejendommens momsmæssige status. For at frigøre sig fra forpligtelsen kan rekvirenten dog indhente en erklæring fra skyldner om ejendommens momsmæssige status.

Ekspropriation af fast ejendom adskiller sig momsmæssigt heller ikke fra et frivilligt salg, og ekspropriationsbeløbet er dermed momspligtigt, såfremt den eksproprierede ville være momspligtig ved et frivilligt salg. En ekspropriationserstatning er altid inklusiv eventuel moms.